RBIC、公共建築、官庁工事建築、建築、設計、積算、IFRS(国際会計基準)対応、CRE、CM、コスト管理、大規模修繕:東京の一級建築士事務所:サインズアソシエイツ

法人のお客様向け:集合住宅大規模修繕・改修工事監修

大規模修繕について

■分譲マンションの『大規模修繕』は、組合員の皆様が長年にわたり積立てた多額の資金を使って行う一大事業です。マンション大規模修繕工事を成功に導くためには、理事会役員の方々が計画から実施までの全体の流れを理解し、そのうえで必要なスキルを持った専門家を適宜参画させ、“誰かにお任せ”するのではなく管理組合が主役となって主導的に進めることが大切です。

■分譲マンションの大規模修繕を成功させるために大切なことは、最小の予算で最大の効果を上げられるよう技術的な課題をクリア―することと、管理組合員のみなさんが納得できる合理的な意思決定プロセスを明確にすることです。

■サインズ・アソシエイツでは、建設プロジェクトにおける発注者サイドのコンサルタントとしての経験と専門的スキルを基に、マンション大規模修繕工事を総合的にサポートいたします。



調査から修繕・改修計画へ

調査は図面や修繕履歴とその修繕内容の調査、保管書類の状況調査等の『予備調査』から『アンケート調査』『目視による不具合調査(改善要望調査)』へと段階を踏んで調査を進めます。

『建物診断』
・建物劣化調査・診断
・診断結果分析
・調査報告書作成
・劣化診断報告会開催

■予備調査
簡略な調査による建物の傾向を把握するには、管理規約や図面の調査、過去の修繕履歴の調査、日常の建物点検・清掃記録、総会議案書・長期修繕計画の有無の確認を行う必要があります。

■アンケート調査
全ての住戸(区分所有者・借家人)を対象に住まいのアンケートを行います。このアンケート調査の結果から、建物の不具合点・要改善点が浮き彫りになり、改修計画・改修設計に役に立つ事になります。
『居住者アンケート』
・アンケート内容原案作成
・アンケート集計・分析

■目視による不具合調査(改善要望調査)
アンケート調査から、全般的な劣化傾向や建物性能の弱点と改善すべき方向を把握すると同時に、以下のような特に注目すべき異常劣化や事故発生住戸を抽出し、詳細な調査を行います。
住戸内の詳細調査を行う際は、不具合箇所の発生状況のヒアリングを行い、原因の追及・解明と対策を検討します。 以下、不具合例。

・雨漏りか配管の劣化による漏水か不明
・激しい結露、黒カビが大量に発生
・サッシ・鋼製建具が開閉不良や雨水の浸入がある
・ブレーカーが度々落ちる
・水道から赤水が出る、排水管から臭気が上がる
・お湯の出が悪く、湯温が不安定


大規模修繕のプロセス

組織・体制作り(修繕委員会設置)
理事会の諮問機関である修繕委員会を設置します。 理事会、修繕委員会の役割や総会決議が必要な事項の確認、更にコンサルタントなど外部専門家の起用が必要かどうかの検討を行います。

修繕工程案の作成・修繕基本計画の策定
各段階で何をする必要があるのかを確認し、準備段階から修繕工事実施までの全体の流れを把握し、概略工程表を作成します。 基本方針を明確にし、修繕基本計画を策定します。

全戸アンケート、建物調査・診断
全戸アンケートを実施し、所有者の要望や問題点を把握します。
アンケート結果を参考に、調査会社等に委託して建物の調査・診断を行います。
概算工事費算出・資金計画の検討
調査・診断結果を基に改修仕様を検討し、概算工事費を算出します。
必要な費用が修繕積立金でまかなえるか、不足の場合どのように調達するかを検討します。

長期修繕計画
劣化診断の結果と概算工事費用を基に、今後必要となる修繕費用を勘案して長期修繕計画の確認を行います。

修繕実施計画策定
現状把握の結果と資金計画を基に、修繕・改修工事の範囲・具体的な内容と費用負担の方法を検討します。また、工事実施時期や期間を設定します。 説明会やアンケートにより所有者の意向調整を行い、合意を得ます。
見積要綱書作成、見積依頼・現場説明会
見積参加業者に配布する見積要綱書や必要図面を作成します。
指名または公募により見積を依頼し、現場説明会を開催します。

見積比較・面談、施工業者選定
提出見積を比較・審査し、施工業者の面談・ヒアリングを行い、施工業者を決定します。
工事内容・工期・請負金額等を最終調整し、決定します。

大規模修繕工事実施・施工中の各種調整
大規模修繕工事が着工し、バルコニーの使用制限の調整や問題点の対応など必要な対応を行います。
工事途中の中間検査や完了検査を実施します。
工事結果の整理と保管
工事完了後は結果を整理し、保管します。

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